Już 31 marca 2024 r. upływa termin na spełnienie obowiązku informacyjnego przez spółki nieruchomościowe oraz podatników posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, prawa do spółki nieruchomościowej.

Czasu zostało mało, a ustalenie statusu spółki nieruchomościowej i ewentualne późniejsze zaraportowanie ustawowo określonych informacji jest zadaniem wymagającym i czasochłonnym.

W dzisiejszym artykule przedstawiamy jak krok po kroku ustalić podmioty zobowiązane do złożenia informacji (CIT-N1, PIT-N1, CIT-N2, PIT-N2) oraz wskazujemy na praktyczne problemy towarzyszące obowiązkowi sprawozdawczemu.

Etap 1. – Ustalenie statusu spółki nieruchomościowej

Posiadanie statusu spółki nieruchomościowej w roku podatkowym uzależnione jest od spełnienia ustawowych przesłanek. Zakres przesłanek różni się w zależności od tego, czy podatnik kontynuuje działalność w roku podatkowym, czy dopiero rozpoczął działalność w tym roku.

O przesłankach uznania podmiotu za spółkę nieruchomościową pisaliśmy niedawno na łamach naszego bloga: Spółki deweloperskie i hotelarskie – czy są spółkami nieruchomościowymi? – Podatki Firmowe.

Na dłużej należy zatrzymać się przy przesłance struktury majątku, która rodzi wątpliwości w praktyce.

W ramach ustalenia przesłanki struktury majątku problematyczne może okazać się obliczenie wartości pośrednio posiadanych nieruchomości lub praw do takich nieruchomości. Co ciekawe, brak jest jednolitej linii interpretacyjnej, jak prawidłowo rozumieć sformułowanie „pośrednio” na potrzeby ustalenia przesłanki struktury majątku.

Zgodnie z 1. stanowiskiem, do określenia wartości nieruchomości pośrednio posiadanych należy przyjąć wartość bilansową udziałów w spółkach zależnych, co znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK oraz nr 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW.

Odmienny pogląd w tej sprawie DKIS przedstawił w interpretacji 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2: „Odnosząc się do wątpliwości dotyczących sformułowania <<pośrednio>>, oceniając posiadanie pośrednie jako kryterium kwalifikujące uzyskanie przez podmiot statusu spółki nieruchomościowej, uwzględnić należy wartość nieruchomości położonych na terytorium Polski, posiadanych przez spółki, do których ten podmiot ma tytuły uczestnictwa w ich zyskach w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach”.

Z przytoczonej interpretacji wynika, że ustalając wartość bilansową nieruchomości należy uwzględnić:

• wartość nieruchomości ujętą w bilansie podatnika jako aktywa trwałe i aktywa obrotowe (tzw. nieruchomości posiadane bezpośrednio), oraz
• wartość nieruchomości posiadanych przez podmioty, w których podatnik posiada udziały, w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich podmiotach (tzw. nieruchomości posiadane pośrednio).

Tym samym, obliczając strukturę majątku, w liczniku należy uwzględnić wartość bilansową nieruchomości posiadanych bezpośrednio oraz wartość nieruchomości posiadanych pośrednio w spółkach zależnych. Z kolei w mianowniku należy uwzględnić wartość bilansową bezpośrednich aktywów spółki oraz wartość bilansową aktywów posiadanych pośrednio w spółkach zależnych.

Warto zapoznać się z omawianą interpretacją, ponieważ DKIS na danych liczbowych wyjaśnia prawidłowy sposób ustalenia struktury majątku.

Etap 2. – Ustalenie podatników zobowiązanych do złożenia informacji

Obowiązek informacyjny ciąży nie tylko na spółkach nieruchomościowych, ale także na podatnikach posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, prawa do spółki nieruchomościowej na poziomie co najmniej 5%. W kontekście minimalnego progu posiadanych praw (udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa lub innych praw w spółce nieruchomościowej), w celu jego obliczenia należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio.

W razie wątpliwości, kogo uznać za „podatnika posiadającego prawa do spółki nieruchomościowej” pomocna może okazać się (choć nie zawsze, o czym za chwilę) interpretacja ogólna MF z 28 lutego 2023 r. w sprawie obowiązków informacyjnych spółek nieruchomościowych i podatników posiadających udziały w tych spółkach (DD5.8203.7.2022).

Ustalając krąg podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej problematyczne może okazać się określenie podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni.

MF wskazał w interpretacji ogólnej, że za podatnika posiadającego prawa do spółki nieruchomościowej należy uznać m.in.:

• podmiot wymieniony w art. 1 ustawy o CIT,
• osobę fizyczną,
• przedsiębiorstwo w spadku,

jeżeli posiadają prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni, „w przypadku gdy takie posiadanie praw jest realizowane poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo”.

Rodzi się zatem pytanie, czy obowiązek informacyjny ciąży jedynie na pośrednim wspólniku spółki nieruchomościowej, jeśli posiada prawa do spółki nieruchomościowej jedynie poprzez podmiot transparentny podatkowo, czy na każdym pośrednim wspólniku spółki nieruchomościowej (posiadającym prawa do spółki nieruchomościowej poprzez każdego wspólnika spółki nieruchomościowej – bezpośredniego i pośredniego)?

Wydaje się, że prawidłowe powinno być drugie stanowisko. Co ciekawe, zdaje się potwierdzać to również DKIS w wydawanych interpretacjach indywidualnych (zob. 0114-KDIP2-1.4010.261.2022.1.MW).

Za przyjęciem drugiego stanowiska przemawia choćby to, że w celu obliczenia udziału pośredniego przepisy wprost odwołują się do stosowania zasad ustalania pośrednich powiązań pomiędzy podmiotami powiązanymi na gruncie cen transferowych. Stanowisko MF nie jest zbieżne z tymi zasadami.

Etap 3. – Zaraportowanie informacji

Spółka nieruchomościowa zobowiązana jest do raportowania informacji o:

• podatnikach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, prawa do spółki nieruchomościowej, oraz
• liczbie praw posiadanych przez każdy wymieniony w pkt 1 podmiot.

Z kolei podatnicy posiadający prawa do spółki nieruchomościowej zobowiązani są do składania informacji o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio w tej spółce, udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Informacje składane są w postaci elektronicznej na następujących formularzach:

• CIT-N1 lub PIT-N1 – w przypadku spółek nieruchomościowych;
• CIT-N2 lub PIT-N2 – w przypadku podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej.

Sporządzenie interaktywnych formularzy może okazać się czasochłonne, zwłaszcza w przypadku dużej liczby podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej.

Informacje powinny zostać złożone w terminie do końca 3. miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej. Spółki nieruchomościowe, których rok podatkowy pokrywa się z kalendarzowym mają już niewiele czasu na dopełnienie obowiązków informacyjnych!

Jeśli potrzebujesz wsparcia w zakresie raportowania spółek nieruchomościowych – zapraszamy do kontaktu. Przyjrzymy się Twojej sprawie i chętnie pomożemy.