Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego/obrotowego na spółkach nieruchomościowych i ich właścicielach (wspólnikach) ciążą obowiązki w zakresie raportowania Szefowi KAS określonych informacji. Złożenie informacji CIT-N1/PIT-N1 (przez spółki nieruchomościowe) oraz CIT-N2/PIT-N2 (przez wspólników spółki nieruchomościowej) poprzedzone jest ustaleniem czy dany podmiot spełnia ustawowe przesłanki do uznania go za spółkę nieruchomościową.  

W praktyce już samo ustalenie statusu spółki nieruchomościowej często może okazać się nie lada wyzwaniem. Celem niniejszego artykułu jest zwrócenie uwagi, zwłaszcza deweloperów i podmiotów działających w branży hotelarskiej, na kilka istotnych aspektów przy ustalaniu statusu spółki nieruchomościowej. 

Przesłanki uznania podmiotu za spółkę nieruchomościową 

Przesłanki do ustalenia statusu spółki nieruchomościowej różnią się w zależności od tego czy badany podmiot kontynuuje działalność w roku podatkowym, czy rozpoczął działalność w roku podatkowym.  

W przypadku podmiotów kontynuujących działalność, aby uznać je za spółki nieruchomościowe, na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy lub obrotowy (w przypadku spółek nieruchomościowych niebędących podatnikami podatku dochodowego) muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: 

1. co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości; 
2. wartość bilansowa nieruchomości przekracza 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty; 
3. przychody podatkowe (lub przychody ujęte w wyniku finansowym netto – w przypadku spółek nieruchomościowych niebędących podatnikami podatku dochodowego) z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziału w innych spółkach nieruchomościowych, stanowią co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych (przychodów ujętych w wyniku finansowym netto). 

Podmioty rozpoczynające działalność w roku podatkowym muszą spełnić łącznie dwie pierwsze przesłanki, aby uznać je za spółkę nieruchomościową. Przy czym status ustala się wg danych na pierwszy dzień roku podatkowego lub obrotowego takiego podmiotu. Co istotne, podmioty rozpoczynające działalność ustalają status w oparciu o wartość rynkową nieruchomości i praw do takich nieruchomości. 

Jakie aktywa powinni uwzględnić deweloperzy? 

Specyfika prowadzonej działalności gospodarczej może prowadzić do wątpliwości, które dokładnie aktywa uwzględnić przy ustalaniu przesłanki struktury majątku oraz wartości bilansowej (rynkowej) nieruchomości. Przed takim dylematem stoją choćby podmioty prowadzące działalność deweloperską, które zaliczają posiadane nieruchomości do różnych pozycji bilansu (zarówno po stronie aktywów trwałych, jak i aktywów obrotowych).  

Jak wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 2 listopada 2022 r. (nr 0111-KDIB1-3.4010.595.2022.1.IZ) deweloperzy powinni uwzględnić wszystkie aktywa związane z nieruchomościami, bez względu na sposób ich wykazania w bilansie. Zatem podmioty prowadzące działalność deweloperską w sumie wartości bilansowej (rynkowej) aktywów powinny ująć wartość nieruchomości zakwalifikowanych do: 

1. środków trwałych; 
2. inwestycji w nieruchomości; 
3. towarów; 
4. ujętych jako element produkcji w toku wraz z nakładami poniesionymi na budowę inwestycji deweloperskiej (wartość gruntu wraz z nakładami poniesionymi na budowę inwestycji deweloperskiej). 

Przychody z nieruchomości w branży hotelarskiej – czyli jakie? 

Niemały problem z ustaleniem statusu spółki nieruchomościowej mają podmioty prowadzące działalność w branży hotelarskiej i krótkotrwałego zakwaterowania. Wszystko przez dość szerokie rozumienie pojęcia „przychodów z nieruchomości” przez organy podatkowe. 

W interpretacji indywidualnej z 20 lipca 2023 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW) Dyrektor KIS stwierdził, że umowa hotelowa, w tym związania ze świadczeniem usług noclegowych, stanowi umowę nienazwaną, mającą charakter podobny do kodeksowej umowy najmu. W ramach takiej umowy dominującym i podstawowym elementem jest udostępnienie powierzchni, natomiast pozostałe świadczenia (gastronomiczne, rekreacyjne) mają charakter dodatkowy. Tym samym, w ocenie organu podatkowego, podmioty świadczące kompleksową usługę hotelową w postaci noclegu wraz z usługami gastronomicznymi oraz usługami rekreacyjnymi osiągają w całości przychody związane z nieruchomościami, ponieważ głównym celem takiej usługi jest najem nieruchomości w postaci udostępnienia noclegu, natomiast pozostałe świadczenia (usługi gastronomiczne, usługi rekreacyjne) są wtórne względem podstawowego celu zawarcia takiej umowy. Takie przychody w całości będą stanowiły przychody z usług podobnych do najmu bez względu na to, jak poszczególne usługi zostaną ujęte na fakturze czy w księgach rachunkowych. 

Wyrokiem z 6 grudnia 2023 r. (III SA/Wa 2033/23) WSA w Warszawie uchylił przytoczoną wyżej interpretację indywidualną. Sąd stanął na stanowisku, że usługa hotelowa nie jest usługą podobną do najmu, a więc przychody z tego rodzaju usług nie powinny wpływać na ustalenie statusu spółki nieruchomościowej. Również przychody z dodatkowych usług (gastronomicznych, rekreacyjnych) nie powinny być wliczane do przychodów związanych z nieruchomościami dla celów ustalenia statusu spółki nieruchomościowej.  

Jak stwierdził sąd:

„Nie można zgodzić się z argumentacją organu, że wskazane usługi są <<wtórne>> do usługi hotelowej. Po pierwsze wskazać należy, że skarżąca w stanie faktycznym wyraźnie wskazała, że świadczy różne rodzaje usług, tj. zarówno usługi hotelarskie, usługi gastronomiczne, rekreacyjne oraz wynajem powierzchni. Klient (gość) korzystający z usługi hotelarskiej może, ale nie musi skorzystać z dodatkowych usług świadczonych przez skarżącą. Klient (gość) ma wybór skorzystania z różnych usług, oprócz usługi hotelowej; może skorzystać ze wszystkich, niektórych z nich albo żadnej. Organ natomiast potraktował wszystkie wymienione usługi, jako jednolicie powiązane z usługą hotelową.”. 

Powyższy wyrok nie stanowi przełomu w zakresie kwalifikacji usługi hotelarskiej. Już wcześniej NSA uznał, na gruncie podatku od przychodów z budynków komercyjnych, że usługa najmu i usługa hotelarska nie stanowią usług podobnych (por. wyrok z 12 lipca 2023 r., II FSK 372/23). 

Wyrok WSA w Warszawie cieszy, jednak nie oznacza to końca stosowania rozszerzającej wykładni przepisów o spółce nieruchomościowej przez Dyrektora KIS, o czym świadczy interpretacja z 15 stycznia 2024 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010.623.2023.2.SG), w której to organ kolejny raz uznał umowę hotelową/krótkotrwałego zakwaterowania za umowę podobną do najmu oraz użył koncepcji „kompleksowości” usługi głównej (udostępnienia powierzchni) oraz świadczeń dodatkowych (gastronomicznych, zapewnienia dostępu do mediów, wymiany ręczników i pościeli, organizacji wycieczek itp.). 

Powyższe oznacza, że do czasu ugruntowania się jednolitej linii orzeczniczej, zgodnie z którą usługi hotelarskie nie będą traktowane jako podobne do usług najmu, spółki hotelarskie z ostrożnością powinny podchodzić do obowiązków raportowania na podstawie przepisów o spółce nieruchomościowej, w szczególności uwzględniać w przychodach z nieruchomości przychody ze świadczeń dodatkowych do usługi hotelarskiej.  

Jeśli potrzebujesz wsparcia w zakresie obowiązków spółki – zapraszamy do kontaktu. Przyjrzymy się Twojej sprawie i chętnie pomożemy. Wystarczy, że wypełnisz krótki formularz kontaktowy poniżej.