Jednym z istotnych składników majątku używanym w działalności są nieruchomości. Często są to nieruchomości zabudowane, to znaczy takie, na których znajdują się budynki albo budowle. 

Prawo podatkowe – zarówno ustawy o podatku dochodowym, jak i ustawa o podatku od towarów i usług, a w sumie – także ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – przyjmuje zupełnie inne podejście do nieruchomości zabudowanych niż prawo cywilne. 

Zgodnie bowiem z przepisami prawa cywilnego nieruchomość zabudowana to zasadniczo jedna rzecz. Wszelkie naniesienia znajdujące się na gruncie (budynki, budowle) co do zasady stanowią część składową gruntu, są własnością właściciela gruntu i nie są odrębnymi rzeczami. Istnieją od tego nieliczne wyjątki – jak choćby ten związany z sytuacją, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym bądź przypadek tzw. urządzeń sieciowych na gruncie (które stanowią własność przedsiębiorstwa zajmującego się dostawą mediów). 

Inaczej jest natomiast na gruncie (sic!) prawa podatkowego. Tam znaczenie mają zarówno sam grunt, jak i poszczególne naniesienia znajdujące się na gruncie, tj. poszczególne budynki i budowle. 

Grunt jest bowiem odrębnym składnikiem majątkowym – stanowi odrębny środek trwały (notabene nie podlegający amortyzacji), odrębny towar (na gruncie podatku od towarów i usług), odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości.  

Podobnie budynki czy budowle znajdujące się na gruncie – stanowią one odrębne środki trwałe, osobne towary (na gruncie VAT), osobne przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości. 

To zaś powoduje konieczność przypisywania tym poszczególnych obiektom (które podatkowo są odrębne, choć na gruncie prawa cywilnego są częściami składanymi jednej rzeczy) odrębnych wartości. Czy to celem ustalenia wartości początkowej, czy to podstawy opodatkowania w VAT, bądź podatku od nieruchomości (aczkolwiek na gruncie tego ostatniego problem dotyczy tylko budowli, jako że tylko one podlegają opodatkowaniu od wartości). 

W związku z tym należy dopilnować odpowiednich zapisów w umowach przenoszących własność (tak, aby nie było wątpliwości jakie są ceny nabycia poszczególnych części składowych). Jeśli się tego nie uczyni, może to być źródłem problemów w przyszłości.  

Pokazuje to choćby wyrok NSA z dnia 29 marca 2022 r., sygn. II FSK 2195/19, w którym sąd administracyjny uznał m.in., że:

„W przypadku kupna nieruchomości ceną nabycia jest zawsze cena wymieniona w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (por. wyrok NSA z 3 lipca 2019 r. sygn. akt II FSK 2485/17). Słusznie Sąd podniósł, że w stanie faktycznym tej sprawy nie można na podstawie aktu notarialnego ustalić kwoty za jaką skarżący nabył nieruchomość budynkową położoną w G. przy ul H., jako że wskazana w treści tego dokumentu cena obejmuje łącznie cenę budynku i prawa wieczystego użytkowania gruntu. W takiej sytuacji, tj. braku udokumentowania przez stronę wartości nabytego budynku, od którego zgodnie z przepisami można dokonywać odpisów amortyzacyjnych i które to odpisy mogą stanowić koszt uzyskania przychodu – prawidłowym było wyłączenie z kategorii kosztów całości dokonywanych odpisów.” 

Co natomiast, jeśli się tego nie dopilnuje i w umowie określono jedną cenę sprzedaży za całą nieruchomość?  

To już temat na inną opowieść i kolejny wpis na blogu…