W przypadku dostawy gruntu niezabudowanego możliwe są dwie opcje opodatkowania:
- albo dostawa gruntu jest opodatkowana stawką 23% VAT;
- albo dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia podatkowego.
Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z powyższych regulacji wynika, że dostawa gruntów niezabudowanych:
- innych niż tereny budowlane jest zwolniona z podatku;
- będących terenami budowlanymi jest opodatkowana stawką podstawową (23%) VAT.
W praktyce można się spotkać z sytuacjami zero-jedynkowymi, to znaczy takimi, gdzie dla gruntu w ogóle nie opracowano planu miejscowego (względnie nie dopuszcza on w ogóle zabudowy) oraz nie wydano decyzji WZ albo też gdy taki plan albo taka decyzja istnieją i odnoszą się do całości gruntu (albo do niemal jego całej powierzchni).
Mogą jednak w praktyce występować sytuacje, w których stan faktyczny jest bardziej skomplikowany i niejasny. Przykładowo, dla kilkuhektarowej działki przyjęto plan miejscowy, który dopuszcza zabudowę pod infrastrukturę gazociągową na kilku promilach powierzchni tej działki, zaś dodatkowo to przeznaczenie planistyczne zostało już skonsumowane, bowiem stosowna infrastruktura przesyłowa (budowla będąca własnością innego podmiotu) znajduje się już na gruncie. Czy taki grunt powinien być uznany za teren budowlany? Formalnie – tak! Ale czy w istocie jest one terenem budowlanym? Przecież jego nabywca nie wzniesie na nim żadnych budynków, ani budowli bez dodatkowych zabiegów. To powinno prowadzić do jego kwalifikacji jako terenu niebędącego terenem budowlanym.
Będzie to jednak wynikiem bardzo mocnego przełamania wyniku wykładni językowej, która nie pozostawia miejsca na inną interpretację (niż uznanie tego terenu za budowlany). Powoduje to spore ryzyka podatkowe dla tego rodzaju transakcji, które należałoby próbować jakoś zabezpieczyć albo zneutralizować.
