Wielu czytelników naszego bloga prowadzi działalności gospodarcze, w których wykorzystywane są budynki stanowiące środki trwałe. Często to właśnie ten składnik majątku ma w danym przedsiębiorstwie najwyższą wartość. Jego sprzedaż generuje nadzwyczajny przychód i (zazwyczaj) dochód. Przedsiębiorcy zastanawiają się przed takim zbyciem: czy wycofać nieruchomość z działalności gospodarczej? Czy może zmienić formę opodatkowania? Co „zrobić” ze składką zdrowotną?

Ale … od podstaw!

Zasadniczo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a updof (ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.) do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Samym przychodem będzie tu zaś, należna choćby nieotrzymana, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia; chyba że cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie nie odbiega od wartości rynkowej zbywanych praw (ale i rzeczy).

Co jednak z kosztami? Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów (z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów) ale zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) updof wydatki te (zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof) będą kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d updof, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof (czyli właśnie środków trwałych), bez względu na czas ich poniesienia.

Czy w tej sytuacji wycofanie nieruchomości jest rozwiązaniem?

W krótkiej (6 letniej) perspektywie – nie, nie jest. Wycofanie składnika majątku z działalności gospodarczej i jego późniejsza sprzedaż nie pozwala natychmiastowo uniknąć powstania przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 updof odpłatne zbycie nieruchomości (w tym prawa wieczystego użytkowania gruntów) poza działalnością gospodarczą nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Niemniej jednak zasady tej nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof (czyli np. środków trwałych), z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 updof (co oznacza, ze wyłączenie nie dotyczy m.in. budynków i lokali mieszkalnych), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Czy zmienić formę opodatkowania?

To zależy, można na tym zaoszczędzić, oczywiście o ile odsuniemy w czasie do nowego roku podatkowego zbycie nieruchomości. Posłużmy się przykładem przedsiębiorcy rozliczającego się na skali podatkowej, który chce sprzedać zamortyzowany budynek za cenę 1.000.000 zł o wartości początkowej 500.000 zł.

Jeśli rozlicza się progresywnie zapłaci podatek (wejdzie w 32%) od (w uproszczeniu) 1.000.000 zł, gdyż nie ma już kosztów, które aktywowałyby się przy sprzedaży. Dodatkowo zapłaci wysoką składkę zdrowotną 9%, ale od innej (mniejszej!) podstawy, gdyż zgodnie z art. 35 ustawy z dnia 9 lutego 2022 r. o zmianie ustawy – Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 807 z późn. zm.) dochód nie jest powiększany o odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów uzyskania przychodów przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Przejście na podatek liniowy pozwoli zapłacić zarówno niższy podatek (19% zamiast 12%+32% w drugim progu) jak i znacznie niższą składkę zdrowotną – w tym konkretnym przykładzie.

Najtańszym podatkowo rozwiązaniem będzie jednak przejście na ryczałt, gdzie sprzedaż środka trwałego zostanie opodatkowana 10% stawką podatku (od przychodu) czyli podatek od 1.000.000 zł wyniesie 100.000 zł, a składka zdrowotna zamiast kilkudziesięciu tysięcy wyniesie jedynie minimalnie ponad 1.000 zł, czyli będzie kilkadziesiąt razy mniejsza. Rozwiązanie to zmniejsza sumę obciążeń, względem skali podatkowej o około 2/3, a względem podatku liniowego o połowę (dla podatnych kwot).

Niekiedy podatnicy boja się reakcji US, gdy ten poweźmie informacje o zmianie formy opodatkowania (z progresji na ryczałt) w styczniu 202x r. i niezwłocznej sprzedaży środka trwałego. Tu odsyłam Państwa do indywidualnej interpretacji z dnia 17 stycznia 2022 r., w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDWL.4011.181.2021.2.WS) uznał takie działanie za prawidłowe. W interpretacji możemy przeczytać, że „W 2021 r. dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT). Jednocześnie od 2022 r. Wnioskodawczyni ma zamiar dokonać wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych oraz ująć środki trwałe wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej w wykazie środków trwałych. (…) W związku z tym, że będzie Pani opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a zbywana nieruchomość nie jest nieruchomością mieszkalną, do przychodu z jej sprzedaży zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reasumując, planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości w 2022 r. będzie opodatkowana 10% stawką ryczałtu – zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ze względu na wybór formy opodatkowania przez Panią w roku 2022.” Sprawa ta jest dodatkowo ciekawa również ze względu, że dotyczy przychodu przekraczającego limit 2 000 000 euro.  Limit ten (art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 z późn. zm.)) dotyczy jednak roku poprzedzającego rok podatkowy!

Oczywiście nie jest to wyjście dla każdego, jeśli prowadzona działalność operacyjna generowałaby wysoki podatek zryczałtowany, cała „operacja” traci sens.