Nowe zasady

1 stycznia 2021 r. w życie powinny wejść przepisy dotyczące nowych zasad opodatkowania podatkiem dochodowych spółek nieruchomościowych. Przepisy te będą regulowały definicję takiej spółki oraz ciążące na jej obowiązki w zakresie zapłaty zaliczki na podatek dochodowy, składania sprawozdań do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej oraz obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego.  

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku dochodowego

Zasadnicze zmiany dotyczą sposobu rozliczania podatku z tytułu zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze spółki nieruchomościowej. Zgodnie z ustawą nowelizującą, spółka nieruchomościowa, występując w charakterze płatnika, będzie obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu w wysokości 19% z tego tytułu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód.

Zaznaczyć należy, że spółka nieruchomościowa będzie występowała w charakterze płatnika, po łącznym spełnieniu dwóch warunków:

1. stroną dokonującą zbycia jest nierezydent podatkowy;
2. przedmiotem transakcji są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce, ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek przez spółkę nieruchomościową powstanie również w przypadku dokonania przez wspólnika więcej niż jednej transakcji zbycia w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy, liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie. W takim wypadku spółka nieruchomościowa będzie obowiązana wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20 dnia. miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma posiadanych przez wspólnika w spółce praw, które zostały zbyte we wskazanym wyżej okresie, wyniosła co najmniej 5%.

Wspólnik, który dokona transakcji będzie musiał, przed terminem wpłaty zaliczki przez spółkę nieruchomościową, przekazać jej kwotę zaliczki na podatek. Natomiast spółka w terminie wpłaty zaliczki ma obowiązek przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzona według ustalonego wzoru.

Najwięcej kontrowersji budzi przepis, zgodnie z którym w przypadku braku posiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji zbycia przez wspólnika posiadanych w spółce praw, zaliczkę na podatek ustalać się będzie w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.

Regulacja ta może w praktyce rodzić poważne problemy.

Wspólnik spółki nieruchomościowej co prawda będzie miał obowiązek przekazać kwotę zaliczki spółce, jednak należy spodziewać się wystąpienia sytuacji, w których nie dopełni tego obowiązku. Spółka, chcąc rzetelnie rozliczyć się z obowiązku płatnika, będzie zmuszona w takim przypadku próbować uzyskać od wspólnika informacje o osiągniętym dochodzie jaki powinien stać się podstawą do uiszczenia podatku. Tym samym spółkę nieruchomościową mogą czekać dodatkowe obowiązki związane z dochodzeniem informacji o przeprowadzonej przez wspólnika transakcji zbycia posiadanych praw. Warto dodać, że wspólnik nie będzie zobowiązany do informowania spółki o szczegółach przeprowadzonej transakcji. Jeżeli spółka nie uzyska od wspólnika informacji o wysokości osiągniętego przez niego dochodu, wówczas będzie zobowiązana zapłacić podatek od wartości rynkowej zbytych udziałów z własnych środków.

Należy zadać w tym miejscu pytanie, kto ponosi odpowiedzialność w sytuacji, gdy spółka nieruchomościowa nie dokona wpłaty zaliczki na podatek dochodowy z powodu nieprzekazania przez wspólnika kwoty zaliczki oraz nieposiadania środków finansowych przez spółkę wystarczających na zapłatę zaliczki? Co do zasady, płatnik odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek – odpowiedzialność ponosi podatnik, gdy z jego winy podatek nie został pobrany. Ordynacja podatkowa reguluje także sytuacje, gdy odpowiedzialność płatnika nie może zostać wyłączona ani ograniczona. Zgodnie z dodanym pkt 7 do art. 30 § 5a ordynacji podatkowej, odpowiedzialność będzie ponosiła spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku.

Obowiązek sprawozdawczy do Szefa KAS

Kolejną nowością, która czeka spółki nieruchomościowe i ich wspólników, jest obowiązek przekazywania Szefowi KAS ustawowo określonych informacji. Spółki będą obowiązane przekazać informacje o podmiotach posiadających w tej spółce, bezpośrednio lub pośrednio, udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych praw przez każdego z nich.

Wspólnicy takich spółek będą natomiast musieli przekazać informacje o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, ww. praw w spółce. Należy pamiętać, że obowiązek przekazywania informacji dotyczyć będzie tylko tych wspólników, którzy posiadają co najmniej 5% praw w spółce nieruchomościowej.  

Informacje te powinny zawierać dane według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, w którym spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego.

Obowiązek sprawozdawczy do Szefa KAS należy wykonać w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, w którym spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu jej roku obrotowego. Informacje te maja być przesyłane do Szefa KAS za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Na wzór ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca nakłada na spółki nieruchomościowe, niemające siedziby lub zarządu na terytorium RP, obowiązek ustanowienia w Polsce przedstawiciela podatkowego.

Z obowiązku tego zwolnione będą spółki nieruchomościowe podlegające w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Ustanowiony przedstawiciel podatkowy wykonuje w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, dla której został ustanowiony, obowiązki płatnika oraz odpowiada solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązania podatkowe, które rozlicza w imieniu i na rzecz tej spółki.

Przedstawicielem podatkowym spółki będzie mogła być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej spełniająca przesłanki wymienione w ustawie. Podmiot taki będzie ustanowiony przedstawicielem podatkowym w drodze pisemnej umowy.

Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego będzie skutkowało nałożeniem przez naczelnika urzędu skarbowego, w drodze decyzji, kary pieniężnej do wysokości aż 1 000 000 zł.