Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z kilkoma wyjątkami. Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym a nie na właścicielu, nie dotyczy to jednak posiadacza zależnego którego posiadanie zależne ma podstawę w umowie dzierżawy lub najmu zawartej z właścicielem (z pewnymi wyjątkami dotyczącymi przedmiotów opodatkowania stanowiących np. własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).
Toteż w myśl przepisów u.p.o.l. biorący nieruchomość w dzierżawę nie przejmie statusu podatnika podatku od nieruchomości od właściciela. Nie może tego zrobić, nie pozwala na to ani Ordynacja podatkowa, ani też ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.
UWAGA: Inaczej jest w przypadku podatku rolnego. Ustawa o podatku rolnym w art. 3 ust 3 dopuszcza taką możliwość. Ustawodawca postanowił, że w sytuacji, gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca, a nie właściciel!
Oddana w dzierżawę nieruchomość gruntowa, na której dzierżawca wznosi wysoko cenne budowle w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może generować znaczne obciążenie podatkiem od nieruchomości, który ciąży na właścicielu a nie na biorącym w dzierżawę. Znane są przypadki, gdzie roczny podatek od nieruchomości generowany przez wzniesione przez biorącego w dzierżawę budowle jest wyższy niż czynsz dzierżawny za dany rok podatkowy.
Kolejnym problemem jest kwestia ustalenia podstawy opodatkowania przez właściciela, gdy wszelkie potrzebne dane w swych księgach ma jedynie biorący w dzierżawę, a w przepisach podatkowych brak jest umocowania dla właściciela by skutecznie żądać ich okazania celem ustalenia podstawy opodatkowania. O rozwiązaniu należy pomyśleć na etapie sporządzania umowy dzierżawy (czy nawet najmu) – powinna ona zawierać umocowanie (uprawnienie) dla skutecznego żądania przez właściciela wglądu w dokumenty, z których wynika podstawa opodatkowania (w przypadku budowli wartość stanowiąca, w uproszczeniu, podstawę dla amortyzacji).
W ciekawy sposób na ten problem patrzą organy podatkowe. Przykładem może być interpretacja Prezydent Miasta Gdańska (znak: WBMiP III.3120.2017), w której czytamy, że „(…) W przypadku budowli, od których dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawę ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi wyłącznie wartość przyjęta do celów amortyzacji podatkowej. (…). Nie ma przy tym znaczenia, że podmiotem wykonującym odpisy amortyzacyjne nie jest właściciel budowli, będący podatnikiem podatku od nieruchomości (…) Tut. organ podatkowy odnosząc się do argumentacji Wnioskodawcy dotyczącej braku możliwości wiarygodnego ustalenia wartości budowli stanowiących środki trwałe dzierżawcy, który je wybudował, wskazuje, iż w ocenie organu skoro ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym przewidział możliwość ujęcia przez osoby trzecie w swojej ewidencji środków trwałych i amortyzowania obiektów wybudowanych na cudzym gruncie (a co za tym idzie będących własnością właściciela gruntu) to obowiązkiem stron umowy jest takie uregulowanie kwestii przekazywania informacji dotyczących podstawy opodatkowania budowli/budynków, aby podmiot amortyzujący ww. obiekty nie utrudniał ich właścicielowi realizacji obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości.”
Czyli? Podatnicy radźcie sobie sami, wprowadzając do umowy obowiązek przekazywania informacji dotyczących podstawy opodatkowania przez biorącego w dzierżawę właścicielowi, który pozostaje podatnikiem.
Na tej samej zasadzie, czyli opierając się na swobodzie kontraktowania, strony umowy mogą postanowić, że biorący w dzierżawę (najem) zobowiązany jest zwrócić zapłacony przez właściciela podatek od nieruchomości. Nie uczyni to z dzierżawcy (najemcy) podatnika, pozostanie nim właściciel. Od stron umowy zależy oczywiście w jakim terminie będzie dokonywany zwrot i czy zostanie on zabezpieczony np. wekslem czy kaucją.
Czy taki zwrot podatku przez dzierżawcę wpłacony właścicielowi stanowi przychód oddającego w dzierżawę (najem)? Tu zdania są podzielone. Istnieje szereg interpretacji korzystnych dla podatników jak np. pismo z dnia 14.07.2016 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Katowicach, IBPB-2-2/4511-558/16/KrB. Problem ten jest jednak złożony i rozsądnie jest, w przypadku znacznych kwot zwrotu wystąpienie o indywidualną interpretację w tym zakresie – inaczej wygląda bowiem sprawa w przypadku opodatkowania przychodu z najmu ryczałtem a inaczej w przypadku przychodu z działalności gospodarczej.
