W polskich sądach toczy się obecnie wiele spraw związanych z kredytami indeksowanymi lub denominowanymi we frankach szwajcarskich. Coraz częściej banki decydują się na zawarcie ugód z klientami, mających na celu polubowne rozwiązanie umów kredytowych.  

W ramach niniejszego artykułu przybliżamy aspekty podatkowe związane z zawieranymi ugodami, w tym również kwestie rodzące wątpliwości lub ryzyko podatkowe.  

Przepisy ogólne dotyczące skutków podatkowych umorzenia kredytu 

Co do zasady, umorzone na mocy ugody zobowiązania wobec banku z tytułu kredytu (w tym odsetki wymagalne) na gruncie ustawy o PIT, stanowią przychód z innych źródeł (art. 20 ust. 1 tej ustawy), który powstaje w dniu umorzenia. Przychód ten podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według obowiązującej skali podatkowej. Podatnik powinien zatem uwzględnić ten przychód w swoim rocznym zeznaniu podatkowym, na podstawie informacji PIT-11, jaką otrzyma od Banku. Oznacza to, że przychód ten do wyliczenia progu skali podatkowej łączy się np. z przychodami ze stosunku pracy czy umów zlecenie.  

Kwestię braku opodatkowania umorzonego długu z tytułu kredytu reguluje Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 102 ze zm., dalej jako „Rozporządzenie”). Pierwotna wersja tych przepisów obowiązywała do 31.12.2024 r., na szczęście ustawodawca zdecydował się na wydłużenie okresu obowiązywania zaniechania opodatkowania do 31.12.2026 r. 

Stosownie do § 1 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia, zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy: 

1. kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego – gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz 
2. osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej 

Stosownie natomiast do § 1 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia, zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania. 

Definicja kredytu 

Rozporządzenie wprowadziło definicję „kredytu mieszkaniowego”, która przewiduje obowiązek łącznego spełnienia trzech (3) przesłanek. 

Przez „kredyt mieszkaniowy” zgodnie z § 3 Rozporządzenia rozumie się kredyt, który został: 

1. udzielony przed 15.01.2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów (np. bank), oraz 
2. zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz 
3. zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Warunek dotyczący ustanowienia hipoteki 

Na uwagę zasługuje stanowisko wyrażone przez WSA w Warszawie z dnia 24 października 2024 r., sygn. III SA/Wa 1879/24:

„jeżeli wpis w księdze wieczystej nie został dokonany, to kredyt nie spełnia warunku uznania go za kredyt mieszkaniowy w rozumieniu § 3 rozporządzenia, w związku z czym zaniechanie poboru podatku dochodowego nie będzie przysługiwało, nawet wówczas, gdy w przypadku danego kredytu złożono oświadczenie o ustanowieniu hipoteki a wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej został złożony w sądzie wieczystoksięgowym. Zarówno w tym przypadku, a także w sytuacjach, w których wniosku jeszcze nie złożono, a nawet nie złożono oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, przed ostatecznym dokonaniem wpisu w księdze wieczystej nie można mieć pewności, że dojdzie do dokonania tego wpisu i zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki. Nie sposób bowiem w takiej sytuacji uznać, że kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki, czyli w sposób wymagany przepisem § 3 pkt 2 rozporządzenia.” 

Cytowane orzeczenie jest nieprawomocne. Wydaje się zatem, że warunek dotyczący ustanowienia hipoteki będzie rozstrzygany przez NSA. Wydaje się jednak, że kierując się wykładnią językową, przepisy Rozporządzenia należałoby ściśle interpretować jak WSA. Bez wyjaśnienia tego rodzaju wątpliwości, podatnicy, którzy nie zdążyli skutecznie ustanowić hipoteki, mogą zostać zobowiązani do zapłaty podatku.  

Rodzaj wierzytelności objętych zaniechaniem poboru podatku 

Stosownie do § 1 ust. 2 Rozporządzenia, kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują: 

1. kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału); 
2. odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje; 
3. opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń. 

Przykład I: na mocy ugody umarzana jest część kwoty kapitału kredytu oraz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oraz z tytułu podwyżki w marży. 

W rozliczeniu podatkowym tylko umarzana kwota kapitału kredytu stanowi przychód, od którego zaniechać można poboru PIT. Umarzana kwota ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oraz z tytułu podwyżki w marży stanowi przychód podlegający opodatkowaniu PIT. 

Warto również wskazać, że ze znanej nam praktyki wynika, że banki w sposób bardzo ogólny w ugodach określają rodzaj wierzytelności, które podlegają umorzeniu. Zbyt ogólne stwierdzenie, polegające wyłącznie na wskazaniu, że Bank zwalnia Kredytobiorcę z długu (umarza zadłużenie Kredytobiorcy) w kwocie <<kwota>> PLN stanowiącej wysokość kosztów i opłat, może skutkować w całości koniecznością opodatkowania tych kwot. Jeszcze na etapie zawierania ugody należy ustalić, jaka część tych kosztów i opłat była niezbędna do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, a jaka związana jest z nabyciem usług dodatkowych (w tym ubezpieczeń). W tej części umarzane koszty i opłaty nie będą podlegały zwolnieniu od opodatkowania. 

Wydatki na własne cele mieszkaniowe  

Wobec zawartego w Rozporządzeniu odesłania do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, wskazać należy, że w pierwszej kolejności analizując, czy w związku z ugodą kredytobiorca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, kluczowe jest ustalenie, czy kredyt który zaciągnął miał służyć finansowaniu wydatków na tzw. własne cele mieszkaniowe – to właśnie do regulacji dotyczącej ulgi na własne cele mieszkaniowe odsyła wskazane Rozporządzenie.  

Umorzenie obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego została przeznaczona na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.  

Przepis § 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, stanowi, że w przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. 

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: 

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, 
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, 
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, 
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, 
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego 

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. 

Przykład II: kredyt w pewnej części został sfinansowany na miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym w budynku, w którym znajdował się lokal mieszkalny – te chociaż związane są z zakupionym lokalem mieszkalnym – to stanowią odrębną nieruchomość posiadającą odrębną księgę wieczystą. 

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości uregulowanej odrębną księgą wieczystą, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. 

Skoro w analizowanym przykładzie, garaż stanowi odrębną nieruchomość nie może zostać uznane za wydatek na własny cel mieszkaniowy. W części w jakim umarzana kwota kredytu dotyczy zakupu garażu nie dojdzie do zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie Rozporządzenia (por. interpretacja z dnia 27 lutego 2025 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.962.2024.1.KR). 

Przykład III: elementem ugody jest również zwrot przez Bank kwoty tytułem „dodatkowej kwoty pieniężnej stanowiącej częściowy zwrot spłaconych rat kredytowych.

Z naszej praktyki wynika, że część Banków decyduje się na zwrot kredytobiorcom kwot, jakie kredytobiorcy wpłacili do banku na poczet kapitału oraz odsetek spłacając raty kredytu. 

Wielokrotnie jednak, mimo, że intencją stron ugody jest właśnie rozliczenie tego rodzaju kwot, w treści ugody nie jest wprost określany ich charakter. Bez jednoznacznego określenia charakteru tego rodzaju wypłat, może rodzić to ryzyko ich opodatkowania.  

Znane są nam interpretacje, w których uznano, że dodatkowa kwota wypłacana na mocy ugody przez Banki w podobnych sprawach uznawana była za neutralną podatkowo, jednak w interpretacjach tych wprost wskazywano, że stanowiła ona zwrot pieniędzy, jakie kredytobiorcy wpłacili do banku na poczet kapitału oraz odsetek spłacając raty kredytu. W Państwa przypadku z ugody nie wynika, aby kwota ta stanowiła rozliczenie z tego tytułu.  

W takim przypadku po stronie kredytobiorcy nie dojdzie do powstania przysporzenia majątkowego. W związku z zawarciem ugody otrzyma on zwrot środków pieniężnych, które wcześniej na mocy umowy przekazał na rzecz banku w ramach spłaty części rat udzielonego kredytu mieszkaniowego. A zatem otrzyma środki będące ekwiwalentem wydatków, które były uprzednio poniesione z własnych środków. Kwota otrzymana na podstawie ugody z bankiem nie spowoduje więc faktycznego przyrostu w majątku kredytobiorcy. Wypłata ta będzie dla niego neutralna podatkowo. 

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach: z dnia 23 czerwca 2025 r., znak 0112-KDIL2-1.4011.512.2025.2.MB, z dnia 4 września 2024 r., znak 0115-KDIT1.4011.446.2024.2.ASZ, z dnia 21 sierpnia 2024 r., znak 0112-KDIL2-1.4011.552.2024.2.MKA. 

Podsumowując, ugody zawierane z bankami powinny być szczegółowo analizowane nie tylko pod kątem prawnym i zabezpieczenia roszczeń każdej ze stron, ale również prawidłowo skonstruowane pod kątem zabezpieczenia skutków podatkowych po stronie kredytobiorców. Poza wskazanymi zagadnieniami dotyczącymi m.in. zabezpieczenia kredytu hipoteką, katalogu wydatków rozumianych jako realizujący własne cele mieszkaniowe, przyznania dodatkowego zwrotu opłat czy zwrotu spłaconej części kredytu, warto również zwrócić uwagę na problemy dotyczące np. kredytów refinansowanych, uzyskania finansowania na podstawie pożyczek, zakupu kilku inwestycji mieszkaniowych.  

Jednocześnie wskazać należy, że wobec treści § 4 Rozporządzenia, zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych będzie miało zastosowanie tylko wówczas, gdy ugoda z Bankiem zostanie zawarta w okresie obowiązywania rozporządzenia, tj. od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2026 r. 

Jeśli będziecie potrzebowali Państwo wsparcia przy ocenie, czy w związku z planowaną ugodą z Bankiem po Państwa stronie powstanie obowiązek rozliczenia PIT, jesteśmy do Państwa dyspozycji. Zapraszamy do kontaktu – wystarczy wypełnić formularz kontaktowy dostępny poniżej.