Obowiązkowy ryczałt
Od 1 stycznia 2023 r. opodatkowanie ryczałtem jest obowiązkowe, jeśli wynajem/dzierżawa następuje poza działalnością gospodarczą. Warto poznać zarówno szanse, jak i zagrożenia z tym związane.
Szansa – nie musisz płacić ryczałtu
Jest kilka sytuacji, w których nie jesteś zmuszony do opłacania ryczałtu, np.:
- przeniesienie nieruchomości do działalności gospodarczej;
- wniesienie nieruchomości do spółki cywilnej lub jawnej (taka spółka może nie płacić ryczałtu) lub innej (np. sp. z o.o. nie może płacić ryczałtu);
- wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej (za kilka miesięcy będzie to możliwe).
Najprostsze jest pierwsze ze wskazanych działań. Polega ono na wprowadzeniu nieruchomości do majątku firmy – podatnik ma tutaj swobodę (co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale II FPS 1/21).
Taki manewr umożliwi rozliczenie kosztów. To szczególnie ważne przy nieruchomościach innych niż mieszkalne (amortyzacja). Jednak możesz pozbawić się korzyści w postaci braku podatku od sprzedaży po 5 latach od nabycia nieruchomości.
Szansa – możesz odliczyć stratę
Jeśli poniosłeś stratę z wynajmu prywatnego lokalu (tj. koszty były większe niż przychody – sprawdź PIT-36 z lat ubiegłych), to nieodliczoną stratę w tym zakresie możesz odliczyć od przychodów (z wynajmu prywatnego) opodatkowanych ryczałtem. Twoja korzyść to co najmniej 8,5% razy poniesiona i nieodliczona strata. Pamiętaj, że stratę możesz rozliczać tylko w 5 następujących po sobie latach podatkowych.
Zagrożenie – wynajem w małżeństwie
Przychody z wynajmu, przekraczające 100 tys. zł, są opodatkowane wyższą stawką ryczałtu (12,5% zamiast 8,5%). Limit ten dotyczy obojga małżonków. Nie ma więc dwóch limitów wynoszących 100 tys. zł (dla każdego małżonka). Jest tylko jeden taki limit.
Może Cię to zaskoczyć, ale bez znaczenia jest to, czy masz rozdzielność majątkową. Tak też uważa organ podatkowy: „[limit] dotyczy łącznie obojga małżonków osiągających przychody z tytułu umowy najmu, (…) zawieranych poza działalnością gospodarczą. Nie jest istotne, czy przedmiot najmu należy do majątku wspólnego, czy do majątków odrębnych małżonków – limit ten dotyczy małżonków niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego” (interpretacja z 23.02.2021 r., 0115-KDIT1.4011.1004.2020.1.KK).
Powyższe nie dotyczy wynajmu w ramach działalności – czy to opodatkowanej ryczałtem czy na zasadach ogólnych. Może to być wyjściem z tego problemu.
Warto pamiętać, że limit 100 tys. zł jest odrębny dla najmu prywatnego i dla najmu w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku mamy więc dwa limity wynoszące 100 tys. zł. To także stwarza dodatkowe szanse.
Zagrożenie – wynajem krótkoterminowy
Wynajem krótkoterminowy często uważany jest za usługę zakwaterowania. Gdyby tak uznać, to nie następuje „automatyczne” przejście na ryczałt od 1.01.2023 r., a przychody należy opodatkować na zasadach ogólnych lub ryczałtem w ramach działalności gospodarczej.
W takim przypadku warto sprawdzić, czy specyfika Twojej działalności kwalifikuje się pod najem prywatny.
