Minister Finansów w dniu 1 kwietnia (to nie żart) wydał interpretację ogólną Nr DD2.8202.5.2020 sprawie wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.

Nowe regulacje wprowadzone polskim ładem

Przypomnijmy – polski ład z dniem 1 stycznia 2022 r. wprowadził art. 21 ust. 30a do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – który to przepis pozwala uznać za wydatek na cele mieszkaniowe wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, którą sprzedaliśmy.

Dzięki tej regulacji poprawiła się niekorzystna dotychczas sytuacja osób, które chciały przy sprzedaży mieszkania skorzystać z ulgi mieszkaniowej, lecz sprzedawały mieszkanie obciążone kredytem.

W praktyce, sprzedając nieruchomość, na której bank kredytujący ustanowił hipotekę na zabezpieczenie spłaty kredytu – zapłata ceny sprzedaży następuję w ten sposób, iż część ceny odpowiadająca kwocie kredytu przelewana jest od razu na rachunek banku kredytującego, a do sprzedającego trafia jedynie pozostała część ceny sprzedaży.

Nowe przepisy pozwalają uwzględnić w wydatkach na cele mieszkaniowe także kwotę ceny sprzedaży, która trafiła od razu na rachunek banku kredytującego.

Dotychczasowa praktyka w stanie prawnym sprzed 1 stycznia 2022

Aby zrozumieć, dlaczego dotychczasowy brak możliwości zaliczenia kwoty, która trafiła na rachunek banku kredytującego do wydatków na cele mieszkaniowe był niekorzystny dla sprzedających – należy zrozumieć mechanizm ulgi mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat – liczonych od końca roku, w którym została nabyta ta nieruchomość – skutkuje powstaniem przychodu.

Przychodem będzie cena sprzedaży, pomniejszona o ew. wydatki na prowizję pośrednika i inne koszty sprzedaży (art. 19 u.p.d.o.f.0. Przychód pomniejszamy o wydatki na nabycie i wykończenie sprzedawanej nieruchomości – a uzyskany w ten sposób dochód podlega opodatkowaniu w stawce 19% (art. 30e u.p.d.o.f.)

Art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. – stanowiący o uldze mieszkaniowej – zwalnia dochód jaki uzyskałem ze sprzedaży mieszkania – ale tylko w takiej proporcji w jakiej przychód ze sprzedaży wydałem na cele mieszkaniowe.

Innymi słowy, jeśli sprzedałem mieszkanie za 800.000 zł, a mój dochód z tego tytułu wyniósł 120.00 zł – aby zwolnić te 120.000 zł w całości z opodatkowania – musiałbym wydać na cele mieszkaniowe 800.000 zł.

Jeśli natomiast w opisanej wyżej sytuacji przy sprzedaży mieszkania 400.000 zł ceny sprzedaży trafiło do banku kredytującego celem spłaty zadłużenia kredytowego nieruchomości – od razu 50% dochodu, czyli w tym przypadku 60.000 zł nie mogło korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Co gorsza, nawet jeśli faktycznie wydałem na cele mieszkaniowe 800.000 zł  – przeznaczając 400.000 zł które pozostały ze sprzedaży mieszkania oraz dokładając 400.000 zł z własnych środków – i tak połowa dochodu ze sprzedaży tego mieszkania nie mogła zostać objęta ulgą.

Jeśli zatem sprzedałem mieszkanie za 800.000 zł (uprzednio kupione powiedzmy za 680.000 zł), z czego 400.000 poszło na spłatę kredytu, a ja dostałem 400.000 – które potem wydałem w całości na zakup nowego mieszkania – to w zakresie kwoty 400.000 nie mogłem korzystać z ulgi mieszkaniowej.

W efekcie, mimo, że wszystkie środki zostały przeznaczone na cel mieszkaniowy (spłata kredytu za stare mieszkanie oraz wkład własny w zakup nowego) – to uznawano, że tylko 400.000 zł (czyli 50% przychodu) została wydana zgodnie z ulgą.

Musiałem przez to opodatkować 50% dochodu ze sprzedaży (tutaj 60.000 zł ze 120.000 zł) – mimo, że ekonomicznie wyszedłem „na zero” – musiałem zapłacić 11.400 zł podatku.

Omawiana interpretacja ogólna wyjaśnia, iż takie podejście było nieprawidłowe, a w opisanym przykładzie podatek do zapłaty wynosi 0 zł.

Stanowisko MF ujednolica sytuację osób, które korzystają z ulgi mieszkaniowej w 2022 r. z sytuacją podatników, którzy rozliczali ulgę w roku 2021 i wcześniejszych latach

Skutki w praktyce

Powyższa interpretacja otwiera drogę do odzyskania nadpłaconego podatku. Oznacza to, że nawet jeśli złożyłem już zeznanie podatkowe za ubiegłe lata i zapłaciłem podatek – mam prawo odzyskać ten podatek. Jedynym ograniczeniem jest okres przedawnienia zobowiązania podatkowego – zatem co do zasady do końca 2022 r. możemy złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty za sprzedaż dokonaną w 2016 r. Wyjątkiem są oczywiście sytuacje, w których przedawnienie nie nastąpiło – np. ze względu na zawieszenie biegu przedawnienia.

Opisana interpretacja stanowi także potężny argument dla osób, które toczą spór z organem podatkowym w zakresie rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości – zarówno na etapie postępowania przed organami podatkowymi jak i na etapie postępowania przed sądem administracyjnym.