Porządkujesz stan prawny nieruchomości – uważaj na podatki!

Nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Polski tytułem zniesienia współwłasności, w tym również nabycie w tych warunkach własności nieruchomości, jest jedną z czynności podlegających podatkowi od spadków i darowizn oraz podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Opodatkowaniu pierwszym z wymienionych podatków podlega nieodpłatne zniesienie współwłasności (tą kwestią zajmiemy się w jednym z kolejnych wpisów), podczas gdy opodatkowaniu PCC – zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Opodatkowanie nie zależy od formy, w jakiej zostanie dokonana omawiana czynność. Podatek wystąpi zatem zarówno w przypadku umownego zniesienia współwłasności, jak i w przypadku dokonania tej czynności na drodze sądowej.

Dopłata i spłata, czyli co?

Przede wszystkim należy wyjaśnić, co oznacza „zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat”. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 19 lutego 2010 r. (IBPBII/1/436-298/09/MZ):

obowiązek spłaty lub dopłaty ciąży na tym współuprawnionym (współwłaścicielu), który uzyskuje aktywa w następstwie zniesienia współwłasności o wartości ponad swój udział. Spłata stanowi zatem świadczenie pieniężne na rzecz innego współuprawnionego stanowiące równowartość jego udziału, zaś dopłata – świadczenie uzupełniające wartość jego udziału.

Jak ponadto wskazał ten organ w interpretacji z 29 kwietnia 2009 r. (IBPBII/1/436-35/09/MZ):

z dopłatami mamy do czynienia w razie podziału fizycznego rzeczy, gdy dana osoba otrzymuje określone przedmioty w naturze, ale ich wartość nie wyczerpuje wartości udziału, jaki posiada ona w przedmiocie współwłasności. W takiej sytuacji dopłaty mają wyrównać powstałe wówczas różnice.

Uwaga! 1 stycznia 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o PCC która rozszerzyła zakres przedmiotowy opodatkowania PCC. Zgodnie z dodanym pkt 3 w art. 1 ust. 2 tej ustawy, jej przepisy o umowie o zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio do:

• nabycia własności rzeczy wspólnej lub wspólnego prawa majątkowego albo ich części przez niektórych dotychczasowych współwłaścicieli na dalszą współwłasność – w części spłat lub dopłat;
• odpłatnego wyodrębnienia własności lokali na rzecz niektórych lub wszystkich współwłaścicieli.

Wskazane wyżej czynności dokonane przed 1 stycznia 2016 r. nie podlegały opodatkowaniu PCC.

Kto płaci podatek i w jakiej wysokości?

W przypadku zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności. Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.

W praktyce podkreśla się, że nie jest przy tym istotne, czy zniesienie współwłasności „prowadzi do wzbogacenia jednej ze stron, czyli wzrostu wartości jej majątku (problem ekwiwalentności świadczeń)” (wyrok WSA w Białymstoku z 16 lipca 2008 r., I SA/Bk 94/08).

Stawka PCC w odniesieniu do umowy o zniesienie współwłasności zależy od rodzaju rzeczy lub prawa majątkowego, którego współwłasność jest znoszona. Stawki w tym zakresie wynoszą:

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%;
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Jeżeli odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości zostanie dokonane w formie umowy, to na notariuszu ciążyć będzie obowiązek obliczenia, pobrania i uiszczenia PCC.

Jak opodatkować odpłatne i nieodpłatne zniesienie współwłasności objęte jedną umową?

W praktyce pojawiła się wątpliwość, czy zniesienie współwłasności, dokonywane mocą jednej umowy, może mieć charakter tylko i wyłącznie albo odpłatnego zniesienia współwłasności, albo nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Problem ten ilustruje poniższy przykład.

A, B i C są współwłaścicielami nieruchomości. Każdy z nich posiada 1/3 udziału we współwłasności tej nieruchomości.

Osoby te zdecydowały się w jednej umowie dokonać zniesienia współwłasności w następujący sposób:

1) A przeniesie swój udział na rzecz C, w zamian za co otrzyma spłatę;

2) B nieodpłatnie przeniesie swój udział na rzecz C.

Z powyższego wynika, że w ramach jednej umowy dokonano zarówno odpłatnego (przeniesienie własności udziału przez A), jak i nieodpłatnego (przeniesienie własności udziału przez B), zniesienia współwłasności, w wyniku którego C stał się jedynym właścicielem nieruchomości.

W naszej ocenie w takim przypadku należy odrębnie potraktować zniesienie współwłasności o charakterze odpłatnym i nieodpłatnym. Innymi słowy, nie jest istotne to, czy czynności te dokonywane są w ramach jednej umowy, lecz należy wziąć pod uwagę każdą czynność przeniesienia udziałów we współwłasności i odrębnie ją opodatkować. Nieodpłatne zniesienie współwłasności opodatkowane będzie podatkiem od spadków i darowizn, a odpłatne – PCC.