17 Wrz

Czy sprzedaż przedwojennej kamienicy będzie zwolniona z VAT?

Woonerf w Łodzi  przy 6 Sierpnia

Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie?

Dostawa budynku podlega zwolnieniu z VAT, o ile tylko nie jest dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedając kamienicę wybudowaną np. w 1932 roku (temat bliski dla mnie, jako łodzianina – na zdjęciu powyżej mała próbka – ul. 6 sierpnia w Łodzi) musimy zatem rozstrzygnąć, czy w stosunku do tego budynku doszło już do pierwszego zasiedlenia.

Wyobraźmy sobie następujący stan faktyczny – kamienica została wybudowana w 1932 r. przez przedwojennego inwestora, sprzedana w tym samym roku, a koniec końców w 1972 r. została nabyta w spadku przez obecnego właściciela, który zastanawia się nad jej sprzedażą (zbycie dokonywane ma być w ramach działalności gospodarczej).

Właściciel dokonywał w niej jedynie drobnych remontów. Kamienica była początkowo wynajmowana, ale od 30 lat stoi pusta (kiepski stan techniczny). Czy planowana sprzedaż powinna być traktowana jako dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia czy już po pierwszym zasiedleniu?

Dostawa pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi “w wykonaniu czynności opodatkowanych”

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się:

  • oddanie m.in. budynku do użytkowania,
  • w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
  • pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Pojawia się zatem pytanie, jak rozumieć przesłankę „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”? Organy podatkowe przeważnie przyjmują, że chodzi tutaj o oddanie budynku do użytkowania w ramach takiej czynności, która podlegała opodatkowaniu VAT – a zatem była dokonana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze oraz przybrała postać np. dostawy towarów czy świadczenia usług. W związku z tym, że podatek od towarów i usług wprowadzono w Polsce w 1993 roku organy podatkowe zwykle przyjmują, że czynności (nawet odpowiadające dostawie towarów takie jak przede wszystkim sprzedaż) dokonane przed wejściem w życie pierwszej ustawy o VAT nie mogą skutkować pierwszym zasiedleniem.

Najnowsze interpretacje 

Takie stanowisko odnajdziemy np. w interpretacji  Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 23 maja 2014 r. (IPPP1/443-448/14-3/MP), a także w interpretacji tego organu z 27 sierpnia 2014 r., IPPP1/443-656/14-3/AP oraz interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 września 2014 r., IBPP1/443-549/14/MS i 10 listopada 2014 r., IBPP1/443-1070/14/AW.

Skutki

W konsekwencji – skoro nasza kamienica została po raz ostatni sprzedana w 1932 roku, to nie można powiedzieć, że doszło do jej pierwszego zasiedlenia – w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. A zatem dzisiejsza sprzedaż nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust.1 pkt 10. Być może podlegać będzie zwolnieniu z pkt 10a, ale dla naszego przedsiębiorcy może nie być to tak korzystne, jeśli będzie chciał transakcję tę opodatkować. Możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT dotyczy bowiem wyłącznie zwolnienia z pkt 10.

Konieczność szerszego rozumienia przesłanki „w wykonaniu czynności opodatkowanych”

Moim zdaniem dominujące w interpretacjach indywidualnych stanowisko, zawężające przesłankę „w wykonaniu czynności opodatkowanych” jest zbyt wąskie.

Po pierwsze – już na gruncie wykładni językowej czynności „podlegające opodatkowaniu” VAT, to wszelkie czynności, które odpowiadają w swoim charakterze dostawie towarów czy świadczeniu usług. Warto zauważyć, że w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mowa jest o czynnościach “podlegających opodatkowaniu”, a nie o czynnościach, które “podlegały opodatkowaniu” w danej sytuacji. Ustawa posługuje się zatem sformułowaniem abstrakcyjnym, które abstrahuje od kwalifikacji prawnej transakcji na moment jej dokonania.

Będzie to zatem np. sprzedaż czy najem dokonane w różnych warunkach – zarówno przez podatnika VAT jak i przez podmiot nie posiadający tego statusu (bo mowa jest o czynnościach podlegających opodatkowaniu – a zatem bez znaczenia powinny być tu aspekty podmiotowe), zarówno pod rządami obecnej ustawy o VAT, „starej” ustawy o VAT jak i w okresach wcześniejszych.

Nie ma bowiem uzasadnienia dla różnego traktowania dwóch takich samych budynków wybudowanych na początku 1993 r., z których jeden został sprzedany np. w czerwcu 1993 r., a drugi w sierpniu 1993, już po wejściu w życie ustawy o podatku od towarów i usług i podatku akcyzowym. Z punktu widzenia charakteru dokonanych czynności status prawny obu tych obiektów powinien być taki sam – powinny być one uznane za już „zasiedlone”.

Wykładnię językową wspiera tu wykładnia systemowa – opierająca się o konieczność zapewnienia zgodności polskich przepisów z dyrektywą 2006/112. Skoro, w świetle dyrektywy (zob. omawiany już przeze mnie w poprzednich wpisach wyrok NSA z 14 maja 2015 r.) przez pierwsze zasiedlenie obiektu budowlanego rozumieć należy jego pierwsze zajęcie, użytkowanie itp., to fakt objęcia danej transakcji opodatkowaniem VAT nie powinien mieć znaczenia dla zastosowania zwolnienia z podatku jego późniejszego zbycia. 

Z tej perspektywy sprzedaż „naszej” kamienicy w 2015 r. powinna podlegać zwolnieniu (z pkt 10 – tj. z zachowaniem opcji opodatkowania). Obiekt ten już został bowiem wcześniej zasiedlony (w 1932 przy sprzedaży, pozostawał przy tym użytkowany przez kolejne kilkadziesiąt lat).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *