Apartament jako inwestycja
Zakup apartamentu w miejscowości wypoczynkowej to obecnie popularne rozwiązanie dla osób dysponujących wolnym kapitałem. Ten rodzaj inwestycji spopularyzował się na tyle w ostatnich latach, że duża część deweloperów rozszerza swoje oferty o usługi zarządzania wynajmem apartamentów. Posiadanie własnego apartamentu w kurorcie wypoczynkowym daje w takim przypadku możliwość nie tylko dysponowania lokum do własnych celów wakacyjnych, ale także osiągania stałych (choć niewielkich) zysków z wynajmu. Stałym elementem inwestycji jest zaangażowanie operatora – zewnętrznego podmiotu (często jest nim sam deweloper), który dba o wyszukiwanie klientów i obsługę wynajmu. Osiąganie zysku z takiej usługi wywołuje skutki m.in. na gruncie VAT.
Jaka stawka?
Niewątpliwie zarobkowe wykorzystanie apartamentu stanowi dla jego właściciela element działalności gospodarczej w podatku od towarów i usług. Pomijając sytuację, w której właściciel jest podatnikiem zwolnionym ze względu na nie przekroczenie wartości sprzedaży (limit 150.000 zł), taki wynajem będzie stanowił usługę opodatkowaną określoną stawką VAT lub objętą zwolnieniem. W praktyce okazuje się, że określenie wysokości opodatkowania wiąże się z dużymi wątpliwościami. Podejście administracji podatkowej do tego zagadnienia nie jest bowiem jednolite, a też schematy realizacji transakcji różnią się między sobą.
Jaką usługę świadczy właściciel?
W najczęściej spotykanej sytuacji apartament wynajmowany jest na zasadzie krótkotrwałego udostępnienia na cele wakacyjne przez operatora, który w stosunku do klienta – korzystającego – działa we własnym imieniu i na własną rzecz. W takim przypadku właściciel świadczy usługę na rzecz operatora, operator natomiast na rzecz docelowego klienta. Ustawa o VAT przewiduje obniżoną, 8% stawkę podatku m.in. dla usług związanych z zakwaterowaniem (pozycja 163 załącznika nr 3 do ustawy), zaliczanych do działu 55 PKWiU z 2008 r., wśród których znajdują się m.in. usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (grupa 55.2 PKWiU). W większości przypadków w wydanych interpretacjach indywidualnych organy podatkowe potwierdzają możliwość zastosowania tej stawki do usług świadczonych przez właściciela apartamentu na rzecz operatora.
PKWiU, czyli gdzie tkwi haczyk
Wspomniane pozytywne interpretacje w przeważającej części sytuacji wydane zostały w oparciu o bezpośrednie wskazanie przez wnioskodawców, że ich usługi klasyfikują się do grupy 55.2 PKWiU. Pamiętać trzeba jednak o tym, że organ wydający interpretację opiera się na opisie przedstawionym przez wnioskodawcę i nie ma obowiązku (a wręcz prawa) do badania jego zgodności z rzeczywistością. Innymi słowy, jeśli wnioskodawca wskazuje we wniosku na określoną klasyfikację PKWiU, organ nie może zamiennie przyjąć własnych ustaleń. Tymczasem w rzeczywistości klasyfikacja wspomnianych usług do grupy 55.2 PKWiU wcale nie jest oczywista. O ile bowiem nie powinno być wątpliwości, że krótkotrwałe zakwaterowanie to podstawowy element usługi świadczonej przez operatora na rzecz docelowego klienta, o tyle usługa świadczona przez właściciela na rzecz operatora krótkotrwałością się zwykle nie cechuje. Przeciwnie, co do zasady umowy pomiędzy właścicielami a operatorami przewidują nieograniczony czasowo dostęp tego ostatniego do apartamentu. To zaś może prowadzić do klasyfikacji usługi właściciela apartamentu do grupowania 68.20.11.0 PKWiU – „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. Usługi tak klasyfikowane nie korzystają natomiast z obniżonej stawki VAT.
Jak powinien działać podatnik
Wobec braku pewności co do klasyfikacji usług, właściciel powinien rozważyć wystąpienie z wnioskiem do GUS o udzielenie informacji statystycznej w zakresie właściwej klasyfikacji usługi na gruncie PKWiU z 2008 r. Warto wspomnieć, że w przypadku kontroli organy podatkowe także dość często korzystają z tej możliwości. Informacja udzielona przez GUS nie ma wprawdzie charakteru bezwzględnie wiążącego, ale stanowi istotny dowód w sporze z organami podatkowymi. Ponadto, już na etapie negocjacji umowy z operatorem warto zastanowić się nad takim jej ukształtowaniem, aby nie doprowadzić do powstania stosunku najmu między właścicielem a operatorem. Na rynku funkcjonują rozwiązania, w których operator pełni jedynie funkcje podmiotu zarządzającego, działając w imieniu i na rzecz właściciela apartamentu. W takim scenariuszu właściciel może świadczyć usługę bezpośrednio na rzecz docelowych klientów, co istotnie minimalizuje ryzyko uznania usługi za wynajem. Oczywiście trzeba wówczas zwrócić uwagę m.in. na kwestię stosowania kas rejestrujących, ale i tego obowiązku można uniknąć poprzez odpowiednie ułożenie transakcji.
Wątpliwości dotyczące zwolnienia
W niektórych przypadkach apartamenty udostępniane są także długoterminowo (takich rozwiązań niekiedy poszukują np. firmy dla zakwaterowania swoich pracowników czy kadry zarządzającej). Powstaje więc pytanie, czy w takiej sytuacji właściciel apartamentu może zastosować do świadczonej usługi zwolnienie z VAT. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia bowiem z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Rodzi się zatem pytanie, czy w przypadku gdy apartament udostępniany jest za pośrednictwem operatora (który występuje w transakcji jako najemca w stosunku do właściciela), można mówić o realizacji celu mieszkaniowego – wszak operator żadnego celu mieszkaniowego nie realizuje. Organy podatkowe kwestionowały możliwość stosowania zwolnienia właśnie z tego powodu, choć znane są przypadki zmian interpretacji indywidualnych przez Ministra Finansów na korzyść podatników (np. interpretacja nr PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110). Pozytywne stanowisko (z którym należy się zgodzić) uwzględnia bowiem fakt, że jeśli ostatecznie apartament jest faktycznie wykorzystywany na cele mieszkaniowe, to nie wyłącza zwolnienia fakt korzystania z pośrednika.
