Budynek na cudzym gruncie a prawo cywilne

Budynki trwale związane z gruntem, zgodnie z Kodeksem cywilnym, stanowią części składowe tego gruntu i nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Oznacza to, że wybudowanie budynku na cudzym gruncie oznacza, że własność tego budynku przypada z mocy prawa właścicielowi gruntu. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku, w którym przedsiębiorca wydzierżawi grunt i zechce wybudować na nim budynek na potrzeby swojej firmy.

Jeśli po jakimś czasie obie strony zdecydują się przenieść własność budynku wzniesionego przez dzierżawcę powstaje pytanie o skutki takiej transakcji w świetle VAT.

Czym jest dostawa towarów?

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Pojęcie to ma ekonomiczny charakter. Chodzi tu o wszystkie przypadki, w których dochodzi do przejścia ekonomicznego władztwa nad daną rzeczą (a zatem pojęcie dostawy na gruncie VAT jest niezależne od przejścia prawa własności w rozumieniu prawa cywilnego). W opisanym wyżej stanie faktycznym dzierżawca wznosi budynek z własnych środków i na własne potrzeby. W momencie wybudowania budynku jego własność (w rozumieniu cywilistycznym) przypada oczywiście właścicielowi gruntu, ale władztwo ekonomiczne nad budynkiem sprawuje dzierżawca – inwestor.

Przedmiotem dostawy wyłącznie grunt

Sprzedaż nieruchomości i przeniesienie jej własności na dzierżawcę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie zatem rozumiana jako dostawa samego gruntu. Na fakturze dokumentującej tę transakcję nie znajdzie się więc budynek – bo w ramach sprzedaży tej nieruchomości dochodzi w istocie do przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel jedynie gruntem – prawo do rozporządzania budynkiem przysługiwało „od zawsze” dzierżawcy, w ramach planowanej transakcji nic się zatem w tym zakresie nie zmienia.

Brak zwolnienia przedmiotowego z VAT

Skoro przedmiotem dostawy na gruncie VAT nie będzie budynek, to brak jest możliwości zastosowania tu zwolnień przedmiotowych określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, bo dotyczą one dostawy budynków i budowli. Zastosowania nie znajdzie w tym wypadku także art. 43 ust.1 pkt 9 ustawy o VAT. W świetle tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (terenami budowlanymi są natomiast grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tudzież zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli planu na dany teren nie sporządzono).

Okazuje się jednak, że status prawny gruntu nie ma tu znaczenia – w naszym przypadku kupujemy teren zabudowany, co wyłącza z zasady możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Mimo, iż sam budynek nie jest przedmiotem dostawy, to jednak nie zmienia to faktu, że grunt nie ma charakteru niezabudowanego (w świetle językowego rozumienia tego pojęcia – niezabudowany, to taki, na którym nie znajdują się żadne zabudowania). W konsekwencji opisana wyżej transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT w stawce 23%.