Ruiny na działce

Rzeczywistość gospodarcza bywa skomplikowana. Czasem przedmiotem transakcji nieruchomościowej będzie skomercjalizowany budynek biurowy, czasem pusty grunt pod inwestycję. Co jednak, gdy w zasadzie sprzedajemy grunt (na tego rodzaju towar mamy nabywcę), ale na gruncie znajduje się jeszcze stary, powojenny budynek gospodarczy w opłakanym stanie, właściwie przeznaczony do rozbiórki (bo nie posiada żadnej wartości ekonomicznej)? Powstaje wówczas pytanie, czy planowaną dostawę należy potraktować jako sprzedaż gruntu czy też sprzedaż budynku (co na gruncie ustawy o VAT oznaczałoby, że możliwe byłoby zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź 10a ustawy).

Pojęcie budynku

Z jednej strony trzeba podkreślić, że ustawa o VAT nie wprowadza własnej definicji budynku. Stąd organy podatkowe zwykle odwołują się do art. 3 ustawy Prawo budowlane stwierdzając, że budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Oznacza to, że niewykorzystywany przez podatnika stary, zrujnowany budynek magazynowy, o ile wciąż posiada fundamenty, ściany i dach będzie uznany za budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a w konsekwencji – także i ustawy o VAT

Sens ekonomiczny

Takie rozumienie pojęcia budynku w kontekście sytuacji, w której dochodzi do zbycia wartościowej działki gruntu w centrum miasta, na której znajduje się jeszcze zrujnowany budynek może budzić wątpliwości z punktu widzenia ekonomicznego sensu całej transakcji. Nabywcy chodzi bowiem wyłącznie o grunt, a stary budynek z pewnością zostanie wyburzony przed rozpoczęciem nowej inwestycji. Czy w takim razie należy traktować tego rodzaju transakcje jako dostawę budynku?

Orzecznictwo Trybunału

Rozwiązanie tego problemu znajduje się w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend. 

W stanie faktycznym rozpatrywanej przez Trybunał sprawy, spółka Don Bosco, nabywca działek zabudowanych dwoma starymi budynkami zamierzała całkowicie je rozebrać w celu zbudowania na tym miejscu innych budynków. W umowie sprzedaży uzgodniono, że sprzedający wykona wstępne czynności prawne zmierzające do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę oraz zawarcia umowy o roboty rozbiórkowe z odpowiednim wykonawcą, a także poniesie bezpośrednio niezbędne koszty, którymi następnie obciąży Don Bosco poprzez zwiększenie ceny nieruchomości. W momencie dokonania dostawy nieruchomości sprzedający uzyskał pozwolenie na rozbiórkę oraz rozpoczęto wstępne prace w tym zakresie.

Na gruncie tak ustalonego stanu faktycznego Trybunał uznał, że w istocie nie doszło do dokonania dwóch czynności: dostawy gruntu zabudowanego budynkami oraz usługi rozbiórki budynków, lecz do dokonania transkacji kompleksowej, polegającej na dostawie gruntu niezabudowanego. W ramach tej transakcji dostawy gruntu oraz prace rozbiórkowe były ściśle ze sobą powiązane, a „celem gospodarczym tych czynności była dostaw działki gotowej pod budowę”.

W konkluzji Trybunał stwierdził, że „dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki”.

Z orzeczenia w sprawie Don Bosco płyną następujące wnioski. Dostawa gruntu zabudowanego zrujnowanymi budynkami może być potraktowana jako dostawa gruntu niezabudowanego w jednym wypadku – gdy rozbiórka rozpoczęta dostanie jeszcze przez dokonaniem transakcji. Jak się okazuje nie wystarczy zatem, aby w momencie transakcji nabywca wykazywał zamiar dokonania rozbiórki (np. poprzez oświadczenie wyrażone w akcie notarialnym) dla uznania, że ekonomicznie chodziło o nabycie samego gruntu, co wynika przykładowo z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 kwietnia 2014 r. (ILPP1/443-32/14-8/NS).

W interpretacji z 13 listopada 2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu (ILPP2/443-1085/09-2/AD) stwierdził, że o ile rozbiórka budynków lub budowli już się rozpoczęła (założony został dziennik rozbiórki i zabezpieczono teren rozbiórki) należy zakwalifikować taką transakcję jako dostawę terenu niezabudowanego

Trzeba przy tym zauważyć, że fakt, iż budynek, będący „przy okazji” przedmiotem dostawy, nie ma żadnej wartości ekonomicznej dla nabywcy nie może skutkować pominięciem go przy ustalaniu skutków podatkowych danej transakcji (tak NSA w wyroku z 19 czerwca 2015 r., I FSK 818/14).