Zwolnienie od podatku
Sprzedaż gruntu niezabudowanego jest zwolniona z VAT pod warunkiem, że grunt nie jest terenem budowlanym. „Teren budowlany” to grunt, którego przeznaczenie pod zabudowę wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy. To rodzi kilka praktycznych wątpliwości.
Funkcja podstawowa a funkcje uzupełniające – spór o „budowlany” charakter
W stanowiskach organów podatkowych pojawia się pogląd, że jakakolwiek dopuszczalna zabudowa – nawet w ramach funkcji uzupełniającej – czyni grunt terenem budowlanym (zob. interpretację z 23.12.2024 r., 0111-KDIB3-3.4012.423.2024.5.JSU). Przykładem może być uznanie za teren budowlany działek oznaczonych w MPZP jako las, jeżeli plan dopuszcza ścieżki czy infrastrukturę techniczną.
Z kolei sądy administracyjne uważają przeciwnie, tj. zgodnie z ich stanowiskiem zwolnienie ma zastosowanie w przypadkach, w których przeznaczenie podstawowe gruntów jest – zgodnie z planem miejscowym – inne niż budowlane (tak uznał ostatnio NSA w wyroku z 16.10.2025 r., I FSK 1180/22). W tym kontekście przeznaczenie w ramach funkcji uzupełniającej jest nieistotne.
Ograniczenie zabudowy
W praktyce można spotkać się z następującymi ograniczeniami zabudowy w miejscowym planie:
- 80% gruntu ma stanowić powierzchnia biologicznie czynna;
- wprowadzenie linii zabudowy, której nie można przekraczać.
Jeśli jednak funkcja podstawowa terenu jest budowlana, to ograniczenia takie jak wyżej nie zmieniają faktu, że działka leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę. W takim przypadku cały grunt ma charakter budowlany, co wyklucza zwolnienie z VAT.
Mieszane przeznaczenie w MPZP
Gdy tylko część działki przeznaczona jest pod zabudowę zgodnie z planem, a na pozostałej części plan wyłącza zabudowę, to mamy do czynienia z tzw. „dostawą mieszaną”. Część „budowlana” podlega opodatkowaniu 23% VAT, a część „niebudowlana” korzysta ze zwolnienia z VAT. Taki wniosek płynie np. z wyroku NSA z 15.06.2021 r. (I FSK 1638/18).
MPZP dla części terenu
Czasem zdarza się, że tylko dla części gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku postępujemy podobnie jak w przypadku przeznaczenia mieszanego, tj. część gruntu, dla której nie obowiązuje miejscowy plan (zakładając też niewydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej części), będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
Jak dzielić opodatkowanie gruntu?
Powyżej wskazaliśmy na przypadki, w których konieczne jest dokonanie podziału transakcji na część opodatkowaną i zwolnioną. Organy podatkowe dopuszczają zarówno wartościowy, jak i powierzchniowy klucz podziału podstawy opodatkowania zastrzegając jednak, że należy stosować metodę „wiarygodną” (interpretacja z 14.05.2025 r., 0111-KDIB3-2.4012.76.2025.3.KK).
W praktyce najczęściej stosuje się klucz powierzchniowy. Jego zastosowanie polega na tym, że – przykładowo – jeśli 70% działki (cena jej sprzedaży: 1 000 000 zł) objęte jest miejscowym planem, a 30% działki nie jest objęte ani miejscowym planem ani decyzją o warunkach zabudowy, to wówczas stawka 23% znajdzie zastosowanie do kwoty 700 000 zł, a zwolnienie do kwoty 300 000 zł.
