Kiedy należy zapłacić VAT przy sprzedaży działek?

Jak już pisaliśmy na blogu, podjęcie działań mających na celu uatrakcyjnienie działek może prowadzić do uznania, że sprzedający jest podatnikiem VAT. Jeśli działki są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem bądź decyzją o warunkach zabudowy, konieczne może być zapłacenie 23% VAT przy sprzedaży działek.

Z naszej wieloletniej praktyki wynika, że najczęstszą sytuacją jest to, że osoba, która odziedziczyła działkę lub otrzymała ją w darowiźnie, podejmuje następujące działania ułatwiające jej sprzedaż:

• podział działki na mniejsze;
• wystąpienie o warunki zabudowy (czasem połączone ze zleceniem wykonania projektu zjazdu na drogę publiczną).

Co mówią organy…

Organy podatkowe konsekwentnie uznają, że podzielenie działek i wystąpienie o warunki zabudowy przemawia za opodatkowaniem sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług. Przykładem może być stanowisko wyrażone w interpretacjach indywidualnych z 10 września 2019 r. (0112-KDIL1-3.4012.365.2019.2.AP), czy z 6 lutego 2019 r. (0113-KDIPT1-3.4012.910.2018.2.JM). W tej drugiej interpretacji podkreślono, że:

[wnioskodawca] podejmując czynności takie jak: podział działek na mniejsze działki, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, angażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (…) tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Można jednak spotkać się ze stanowiskiem, że samo wystąpienie o warunki zabudowy, nawet jeśli połączone jest ze zleceniem wykonania projektu zjazdu na drogę publiczną, nie prowadzi do uznania, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT. W interpretacji indywidualnej z 9 września 2020 r. (0113-KDIPT1-1.4012.522.2020.2.MH) uznano, że:

Czynności podejmowane przez Zainteresowanych odnośnie sprzedawanych przedmiotowych działek, tj. uzyskanie dla działek decyzji o warunkach zabudowy oraz zlecenie projektu zjazdu/wjazdu z działki nr 53/9 na drogę publiczną, nie powodują, że należy uznać Zainteresowanych za osoby podejmujące aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu (…).

… a co sądy administracyjne?

Sądy administracyjne nie zgadzają się z podejściem organów podatkowych. W wielu orzeczeniach podkreśla się, że samo wystąpienie o warunki zabudowy i podział działek nie są działaniami typowymi dla podatnika VAT. Jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z 7 grudnia 2017 r. (I SA/Łd 816/17):

nie jest przy tym tak jak uważa organ interpretacyjny, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (przed podziałem) i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek.

Jak widać, wniosek o braku opodatkowania może być również postawiony przy sprzedaży wielu działek. Dobrym przykładem jest także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2020 r. (I FSK 1888/17). Dotyczył on sprzedaży aż 80 działek i pomimo to sąd uznał, że sprzedający nie zapłaci VAT przy ich sprzedaży.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Powyższe okoliczności to nie wszystko, co jest istotne przy badaniu skutków sprzedaży nieruchomości niezabudowanej na gruncie VAT.

Należy bowiem wziąć pod uwagę, czy sprzedający udzieli pełnomocnictwa kupującemu do dysponowania gruntem. Jeśli takie pełnomocnictwo zostanie udzielone i na jego podstawie kupujący podejmie działania uatrakcyjniające grunt, organy mogą wykazywać, że sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT. Taki tok rozumowania zaprezentowano przykładowo w interpretacji indywidualnej z 26 sierpnia 2019 r. (0114-KDIP1-1.4012.338.2019.2.KOM).

Z takim podejściem można jednak skutecznie walczyć, o czym świadczy wyrok WSA w Łodzi z 3 czerwca 2020 r. (I SA/Łd 155/20). W wyroku tym podkreślono, że:

Oczywistym jest, iż skarżącej, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyni jednocześnie żadnych nakładów, wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący (…) Zatem ziszczenie się warunków umowy uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla kupującego.

Kolejną ważną kwestią jest to, czy grunt został wydzierżawiony lub wynajęty kupującemu przed sprzedażą, co jest częstą praktyką. Przepisy o VAT, odczytywane literalnie, mogą prowadzić do wniosku, że nawet krótkotrwała dzierżawa (krótkotrwały wynajem) powoduje, że sprzedawany grunt powinien podlegać opodatkowaniu VAT. Także i z takim postawieniem sprawy można skutecznie walczyć, co potwierdza wyrok WSA w Poznaniu z 18 grudnia 2019 r. (I SA/Po 804/19):

przedstawione przez skarżącą okoliczności faktyczne, nie uzasadniają poglądu, że już tylko sam fakt oddania gruntu w dzierżawę sprawi, że w odniesieniu do tej konkretnej dzierżawy, skarżąca uzyskała status przedsiębiorcy, a zatem i późniejsza sprzedaż tego gruntu będzie sprzedażą nieruchomości wykorzystywaną w działalności gospodarczej, a nie z majątku osobistego.